장기보유특별공제 자본이득세 세부내역 확인
주택이나 토지를 소유하고 다른 사람에게 매도할 경우 양도가액에서 일정 금액의 필요경비를 공제하고 그 차액에 대해 세금을 내야 합니다.
자본이득세 장기보유특별공제는 이익이 발생한 거래에서 보유기간에 따라 납부해야 할 세금을 감면해주는 제도입니다.
이는 종종 “장기특별공제”로 줄여서 부르지만, 오늘은 이 혜택의 조건을 살펴보겠습니다.
부동산을 취득하여 매각할 때 발생하는 이익에 부과되는 세금을 자본이득세라고 합니다.
그러나 국내 세법은 특정 조건을 충족하는 경우 주거적 특성이 있는 토지나 건물을 대상으로 이 세금에 대한 면세 혜택을 제공합니다.
그러나 위에서 언급했듯이 이 혜택을 받지 못하는 거래의 경우 소유 기간에 따라 일정 비율로 세액이 감면됩니다.
또한 소득세법 제95조에 따라 양도소득세 장기보유특별공제가 적용됩니다.
주택이나 협동조합원권을 3년 이상 보유 후 매도할 경우 이익에서 보유 또는 거주 기간에 대한 공제율을 더하여 납부해야 할 세금이 줄어듭니다.
따라서 보유 기간이 길수록 세금 부담을 낮출 수 있으므로 매매 시점을 세부적으로 계산할 필요가 있습니다.
또한 이 제도는 여러 주택을 보유한 사람뿐만 아니라 토지, 농지, 사업용지 또는 상업용 건물을 매각할 때도 혜택을 볼 수 있습니다.
다만 가구당 주택 1채만 보유한 사람에 비해 공제율이 낮습니다.
6% 할인율이 적용되는 3년차부터는 매년 2%씩 증가하며, 10년차에는 20%, 15년 후에는 최대 30%의 세금을 절감할 수 있습니다.
또한 장기양도소득세 특별공제는 모든 부동산 거래에 적용될 수 있는 혜택이 아닙니다.
예를 들어 규제지역에 있는 주택을 매도하는 경우 투기와 무관한 사람들이 선의로 피해를 입는 것을 방지한다는 목적과는 다소 거리가 있어 이 혜택에서 제외됩니다.
또한 점유기간이 3년 미만이거나 관리처분 승인일 이후 재판매를 통해 취득한 거주권도 불가능하므로 이 부분은 꼭 알아두셔야 합니다.
또한 평소에 주택을 1채만 소유하고 있는 사람이 매도할 경우 특정 점유기간과 실제 거주조건을 충족하면 세액이 감면되지만 12억원을 초과하면 세법상 고가주택으로 분류되어 이 금액을 초과하는 금액에 비례하여 세금을 내야 합니다.
따라서 점유기간과 실제 거주기간을 장기간 유지하여 최대한 비과세 혜택을 받는 것이 중요하므로 이 점은 꼭 알아두시기 바랍니다.
마지막으로 부동산이 양도소득세 장기특별공제 대상이 아닌지에 대한 혼란 사례가 더 많습니다.
예를 들어, 등록되지 않은 양도주택, 해외에 있는 주택, 협동조합원으로부터 취득한 입주권은 위에서 언급한 혜택을 누릴 수 없으므로 주의해야 합니다.
그렇지 않으면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으므로 반드시 이해해야 합니다.
