주산경제연구소가 주택시장 전망 보고서를 발표했다.
2023년 주택시장 상황부터 2024년 전망까지 모두 담겨있습니다.
. 보고서를 전체적으로 살펴보시죠!
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내 생각을 다 담았어!
거시경제는 나쁘다.
.1.4% 경제성장률은 정말 최악이다!
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수급진단 결과 수요는 증가하지만 공급은 감소하여 공급부족 현상이 나타납니다!
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수도권>지방광역시>기타지역 순으로 공급부족!
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(공급=아파트매매+기타주택완성) 그럼 뭔데?? 수도권에서는 공급부족이 가장 심해요~!
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주택거래량은 전년 대비 4.8% 증가했지만 5년 평균의 절반 수준에 그쳤다.
2년간 거래가 폭락했다는 뜻입니다!
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우리 이대로 계속해야 하나?? 평균회귀의 법칙.. 결국 평균으로 수렴!
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결국 지금이 바닥이라는 뜻!
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주택 매매가격은 계속 하향세를 보이고 있습니다!
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수치적으로는 2023년 하반기에 상승세를 보였다가 지금은 다시 하락세를 보이고 있어요!
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하락세는 지방 광역시를 중심으로 대구·부산 아파트를 중심으로.. 그럼 정체는?? 투자로는 대구와 부산이 최고라고 하네요!
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전세수요가 낮고 23년 입주예정세대가 늘어나 전셋값 하락 요인으로 작용했는데… 하지만 24년 서울 입주자는 1명 줄었다.
/3~1.1가구, 전세가격 불안 요인!
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즉, 전세가격이 오르고 있는 것이다.
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게다가 올해는 전국적으로 입주량이 적지 않았는데… 왜냐면… 대구, 부산을 필두로 지방에 입주물량이 많았기 때문인데… 하지만 내년부터는 전국적으로 입주자 수가 줄어들 것으로 예상된다.
전월세 거래량은 전년 대비 5.1% 감소했다.
거래량은 감소하였지만 매출에 비하면 감소폭은 미미하며, 월세 거래량이 크게 증가하였습니다.
전세사기 문제와 금리인상 문제로 월세로 옮겼다고 보는게 타당합니다!
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전월세 가격은 올해 상반기까지 하락해 10월까지 -5.4%를 기록했다.
역임대 위기가 있었지만, 하반기부터 안정세를 보이고 있다.
실제로 역임대 키워드는 말 한마디 없이 사라졌다.
사실 반전이 있었지만 이슈화되지는 않았는데… 광수형은 반전으로 인해 매매가가 폭락할 거라고 소리쳤는데… 반전은 내년 상반기에 끝난다.
세금환입 문제도 내년에는 사라질 것… 2023년 주택시장 진단!
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올해 주택시장은 전국적으로 하락세를 보이고 있다.
서울을 중심으로 수급불균형이 지속되고 있으나 경기불황과 금융규제에 따른 하방압력 => 경기불황과 금융규제가 사라지면 수급불균형으로 인한 불길도 볼 수 있다.
.2. 신규 주택 공급이 크게 감소했습니다 => 이대로 가면 우리 모두 죽습니다!
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3단계. 공급 여건이 악화되자 정부가 공급 활성화 방안을 제시한다 => 지금까지 제대로 된 적이 없다!
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하나마나 공급 부족은 외부 문제입니다.
공급부족으로 인한 시장 불안 우려가 예상됩니다 => 이건 무조건이고 지금은 2024년 전망입니다!
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경제성장률은 2.1~2.2%로 회복됐지만 여전히 하위권 국면에 머물고 있다.
한국은행은 내년 2분기부터 기준금리를 인하할 것으로 예상된다.
미국의 금리인하가 우선순위이기 때문에 기다려야 할 것이다.
하지만 빨리 가라앉지는 않을 것이다.
나는하지 않을 것이다!
새로운 수급지수가 만들어졌습니다.
. 2017년을 기준연도로 수급지수가 100을 초과하면 공급과잉이 발생하게 됩니다.
100개 미만이면 공급부족!
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내년 수급지수는 80.7이다.
엄청난 공급 부족이 기다리고 있습니다.
그런데 서울은 56.2, 수도권에서도 70.8로 거의 역대급 재난 수준인데… 2025년에는 더 심해지겠죠? 지난해 거래량이 사상 최저를 기록했고 올해도 거래량이 매우 적다.
내년에는 거래량이 조금 늘어날 것으로 보이지만 평균 이하로 떨어질 것으로 예상된다.
HP 필터를 활용해 단기 전망을 하면 6개월 정도 후에 반등할 것으로 예상된다.
. 다만 PF 문제와 고금리, 부동산 완화 정책 지연 등으로 인해 내년에도 집값 하락세는 이어질 것으로 예상된다.
다만, 수도권 인기지역은 올해 중반부터 하락세를 보이고, 하반기부터는 지방광역시로 상승세가 확대될 가능성이 높다.
서울. 1% 상승, 수도권은 0.3%, 지방은 3% 하락이 예상된다.
월세 수급은 매매보다 좋을 것으로 예상된다.
그래도 공급 부족은 여전하다.
서울은 64.3, 수도권은 79.5, 광역시는 90.4, 기타 지방은 106.2이다.
다른 지방을 제외한 모든 지역은 월세 부족 현상을 겪고 있다.
순환필터를 보면 상승점으로 보이죠?? 상승세는 내년 초까지 유지되다가 조정될 것으로 전해진다.
다만 전국 2.7%, 수도권 5%, 서울 4%, 지방 0.7% 증가할 것으로 전망치는 매출과 다르다.
실제로는 이보다 더 오를 수도 있다.
내년 공급 전망도 최악이다.
내년에는 공급이 올해만큼 좋지 않을 것 같습니다.
. 결론!
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한동안 매출이 부진했는데.. 그런데 지금이 바닥이네요. 전세가 상승할 것으로 예상된다.
투자하기가 더 좋아질 것입니다.
그러나 기회는 누구에게나 주어지는 것은 아닙니다.
살아남는 자에게만 기회가 찾아온다!
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